jueves, 19 de septiembre de 2013

Evolución del precio de la vivienda en España, Alemania e Irlanda: ¿Cuándo tocará fondo en España?

Fuente: Eurostat, Banco de España e INE

El mercado de la vivienda sigue sin dar señales de vida en España. Ni en Portugal, Grecia o Irlanda está cayendo el precio de los inmuebles con tanta fuerza como aquí, la gran burbuja sigue deshincándose tal y como se puede ver en el gráfico. La caída de los precios en el mercado de la vivienda español ha sido mucho más suave que en Irlanda, pero por los datos que tenemos en la mano va a ser más prolongada en el tiempo, hasta que la débil demanda (demandantes de vivienda) vuelva a igualar la tremenda oferta (todo el stock inmobiliario).  Hasta que esto ocurra, pueden pasar años. 

Durante los años de expansión del ciclo económico (1999-2007), el precio de la vivienda en España creció muy por encima de la media europea, incluso superó a países con una burbuja similar a la española como fue el caso de Irlanda. Los irlandeses tuvieron la suerte a la desgracia de vivir una burbuja financiera paralela a la inmobiliaria, lo que evitó que todos los recursos de los agentes económicos se centraran tan sólo en la vivienda. En España por el contrario sí ocurrió algo así, familias, empresas y Gobiernos apostaron todo a una carta, la carta de la vivienda y la construcción, como es de imaginar la burbuja que se creó fue de dimensiones inimaginables, con crecimientos interanuales del precio de la vivienda cercanos al 20%, muy lejos del 3-4% al que crecía el IPC (la vivienda no se encuentra dentro de la cesta de productos del IPC al considerarse un bien de inversión y no un bien de consumo).

Cuando estalló la crisis económica en Europa, el precio de la vivienda comenzó a deshincharse, pero el descenso del valor de los inmuebles cayó muy despacio y mucho menos de lo esperado. Sobre todo si se compara con países como Irlanda donde la corrección del precio fue inmediata. ¿A qué se debió este fenómeno? Los bancos y cajas de ahorro acumulaban créditos a constructoras, promotores, inmuebles, etc en sus balances. Reconocer que el precio de todos estos activos había bajado era reconocer un agujero de inmensas dimensiones en sus balances, reconocer que iban a necesitar ayudas públicas para evitar la bancarrota. Mientras que los inmuebles en manos de los bancos, de forma directo o indirecta, no salieran al mercado al precio real, el valor de la vivienda no iba a comenzar a corregirse al ritmo que la oferta y la demanda dictaban.

Desde hace un par de años los bancos han empezado a afrontar la realidad. El precio de la vivienda ha emprendido el camino que tenía que haber tomado hace ya cinco años, pero el camino es largo y ni mucho menos el mercado de la vivienda se encuentra en la fase final.

¿Cuándo tocará fondo?

-El stock de vivienda nuevas por vender en España es de 800.000, un número que se ha mantenido casi igual desde 2010.

-El precio de la vivienda sigue siendo demasiado elevado en comparación con la renta familiar.

-La población de España está envejeciendo, cada día hay menos jóvenes para emanciparse.

-Los inmigrantes están abandonando España para regresar a sus países o buscar un trabajo lejos de aquí, la población censada está cayendo y las viviendas se quedan vacías.

-Mientras que la tasa de paro continúe en los niveles actuales será complicado que la demanda nacional de vivienda se reactive, sin salario no hay hipoteca.

Queda a la vista que los precios de la vivienda seguirán de capa caída durante mucho tiempo. Los más optimistas argumentan que la demanda extranjera compensará la falta de demanda nacional, algo complicado de creer.

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